Действующее законодательство о продаже сельскохозяйственной продукции юридически закрепляет возможность заключения кредитных договоров для участков данной категории. В некоторых правительственных документах, утвержденных в рамках Национального плана развития сельского хозяйства, ипотека рассматривается как важный источник привлечения финансовых ресурсов.
По договору залога недвижимости (договору об ипотеке), в части — залогодатель, являющийся кредитором по обязательству, на основании которого рассматривается ипотека, имеет право получить удовлетворение денежных требований к должнику, основанных на его обязательстве, за счет стоимости имущества должника против другой стороны — желательно, исключение, установленное федеральным законом желательно против других кредиторов противной стороны, за исключением
Ипотечным кредитором может быть заемщик по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, являющееся предметом ипотеки, остается во владении и пользовании ипотечного кредитора.
Ипотека может быть установлена для обеспечения обязательств по кредитному или иному договору, например, по договору купли-продажи или рыночному обязательству, аренде, контракту, иным договорам и возмещению убытков. Ипотека гарантирует ипотечному заемщику выплату основной суммы долга по кредиту или иному договору об обязательствах, обеспеченных ипотекой, предусмотренной договором об ипотеке.
Если соответствующий участок не исключен из оборота или не ограничен в обороте в соответствии с федеральным законом, он может быть заложен по договору об ипотеке.
Если участок передается по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор участка вправе с согласия собственника участка передать в залог право аренды участка на срок действия договора аренды.
Залог арендных прав на государственный или муниципальный участок арендатором этого участка допускается в пределах срока действия договора аренды с согласия собственника участка. При аренде государственного или муниципального участка на срок более пяти лет допускается заключение договора аренды без согласия собственника участка, без ущерба для соответствующих уведомлений.
При наличии общей совместной собственности или совместного владения землей ипотека может быть установлена только на гражданский или корпоративный участок и относится к виду участка, находящегося в общей совместной собственности или совместном владении.
За исключением случаев, предусмотренных законом, государственное или муниципальное перезонирование земель не допускается (и как таковое не предусмотрено для сельскохозяйственных участков). Кроме того, размер части земельного участка не может быть меньше минимального размера, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельные участки или фонды земельных участков, приобретенные за счет кредитных средств банков или иных кредитных организаций, находятся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на земельный участок. В случае передачи в аренду отвечающего требованиям земельного участка ипотека возникает в силу закона, если это не установлено федеральным законом или договором аренды. Ипотека по данной закладной предоставляется банком или иной кредитной организацией либо иным юридическим лицом, предоставившим кредит или целевой заем на кислоту земельного участка или право аренды земельного участка.
Продажа и приобретение заложенных земельных участков на публичных торгах, аукционе или конкурсе осуществляется с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут обходить такие участки молчанием.
Изъятие заложенного земельного участка сельскохозяйственного назначения не допускается до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для осуществления производства или производства и переработки сельскохозяйственной продукции. Требование действует до 1 ноября года, обеспечивающего исполнение обязательств, защищенных ипотекой или ее частью, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.
Оценка участка производится в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость участков, заложенных по договору об ипотеке, определяется договором между ломбардом и залогодержателем.
Оценка участков производится на основании договора, заключенного между клиентом и оценщиком. Она осуществляется между заказчиком и юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор (ст. 9 Федерального закона от 29. 07. 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ)).
Договор об оценке должен быть заключен в простой письменной форме и должен содержать следующее
Вид стоимости имущества (метод оценки),
размер платы за проведение оценки,
сведения о полисе обязательного страхования ответственности оценщика,
наименование и место нахождения саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, стандарты оценки, применяемые при проведении оценки,
размер дополнительной ответственности, связанной с ответственностью, определенной Гражданским кодексом Закона N 135-ФЗ и статьей 24.6 юридического лица, с которым оценщик заключил договор, порядок и признаки привлечения к дополнительной ответственности, связанной со статьей 24.6 юридического лица 135-ФЗ, с которым оценщик заключил договор.
Договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с юридическим лицом, должен содержать сведения об оценщике или оценщиках, осуществляющих оценку, в том числе наименование, имя, наименование заказчика оценки или послеоценочной экспертизы. Договоры на оценку как отдельных объектов, так и большого количества объектов должны содержать точное представление объекта или объектов и их описание.
Отчет об оценке не должен допускать двусмысленных или вводящих в заблуждение толкований. В отчете указывается дата оценки объекта оценки, используемые образцы стоимости, цель и задачи оценки объекта оценки в принудительном порядке, а также приводится другая информация, необходимая для полной и однозначной интерпретации результатов оценки объекта оценки.
Если при проведении оценки объекта оценки его стоимость отличается от рыночной, в отчете указываются причины расхождения между критериями определения стоимости объекта оценки и возможностью определения стоимости объекта оценки.
Дата редактирования и порядковый номер объектов оценки,
основание для проведения оценки оценщиком,
информация о головном офисе оценщика и статус оценщика как члена СРО оценщиков,
точное описание объекта оценки, а в части принадлежности объекта оценки юридическому лицу — элементы юридического лица и учетная стоимость объекта оценки,
вид соответствующей стоимости стандартного объекта оценки, база, использованная для оценки объекта оценки, перечень данных, использованных при оценке объекта оценки, со ссылкой на источник приобретения, а также предполагаемый объект, принятый в случае проведения оценочной экспертизы,
Порядок определения стоимости предполагаемого объекта и его итоговой стоимости, а также ограничения и пределы, в которых реализуется итоговый результат,
дата, на которую должна быть проведена оценка объекта оценки,
перечень документов, использованных оценщиком при проведении оценки и определении количественных и качественных характеристик объекта оценки.
Отчет может содержать иную информацию, которая, по мнению оценщика, необходима для полного отражения примененного оценщиком метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном в порядке, предусмотренном Законом N 135-ФЗ, и оформленная соответствующим образом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения торговых операций. Объект оценки, если иное не определено законодательством Российской Федерации.
Заместитель генерального директора.
интерфинанс (ооо «интерфинанс мв»).
Как взять кредит под залог земельного участка
Заем под залог земельного участка — гибкий финансовый инструмент, позволяющий владельцам недвижимости решать стоящие перед ними задачи. Обременение имущества увеличивает ограничения, доступные заемщику, и повышает обязательства банка. Чтобы повысить условия сотрудничества, заявки на кредит одобряются, а деньги выдаются по более низким процентным ставкам. Однако данное предложение отличается от других видов кредитов. Важно изучить их особенности до подачи заявки.
Виды кредитов.
Банкам предоставляются целевые и нецелевые кредиты с гарантией по участку. В первом случае средства предоставляются на конкретные цели
Стоимость средств должна быть определена. Например, если заемщик получает деньги на строительство дома, банк выдаст только часть суммы. Второй перевод средств осуществляется после того, как клиент сошлется на соблюдение целевого показателя стоимости капитала. Для этого предоставляются чеки и другие доказательства. Если выдается ипотечный кредит, банк сам переводит средства продавцу. Покупателю они не предоставляются. Заемщик должен соблюдать требования по страхованию. При ипотечном кредитовании необходимо заключить договор страхования имущества.
Требования к залоговому имуществу
Кредит с залогом участка возможен, если у заемщика есть недвижимость, соответствующая требованиям банка. Участок должен быть ликвидным. Это значит, что объект представляет интерес для покупателя и у него есть финансовые возможности. Например, в Люберецкой усадьбе банки охотнее дают поручительство, чем за деревенские участки в отдаленных районах.
Банки обычно принимают в качестве гарантий следующие виды земель
Объекты должны быть юридически чистыми. Если возникнут разногласия в ходе судебных разбирательств, судебных процедур, банк откажется принять участок в качестве гарантии. Таким образом, компания защищена от возможных трудностей.
Заемщик должен быть единственным владельцем участка. Даже если владелец согласится обратить взыскание на вес, заложить чужую собственность невозможно. Все постройки на участке должны быть зарегистрированы в соответствии с положениями закона и принадлежать владельцу участка. Банк обращает внимание на предварительный отчет о местности. Он должен быть заполнен, а детали объекта недвижимости должны быть зарегистрированы на топографическом плане и плане недр.
Не во всех местах можно получить кредит. Банки не примут участок, если на нем
Участок тщательно проверяется. Если банк выявляет факты обмана, он отказывается от дальнейшего сотрудничества.
Какие документы должны быть у заемщика?
Чтобы пройти процедуру оформления, заемщикам необходимо предоставить пакет документов на себя и участок. Базовый набор включает в себя следующие форматы
Если на участке имеются постройки, то к ним предоставляется пакет аналогичных документов. Незарегистрированные конфигурации не учитываются при оценке общей стоимости объекта. Это важно для определения суммы, которую готов предоставить кредитор.
В качестве подтверждения подключения к объекту заемщик предоставляет свою документацию. К ним относятся следующие.
Точный список зависит от внутренней политики финансовой организации. Некоторые фирмы готовы сократить каталог и одобрять заявки по двум документам. Однако там, где это возможно, предпочтительнее предоставлять весь список. Так клиенты могут проверить надежность, соответствие требованиям и рассчитывать на добросовестные условия кредитования.
Кто оценивает стоимость участка?
Обычно банки имеют договоры о сотрудничестве с различными компаниями, занимающимися недвижимостью. Финансовое учреждение предоставляет заемщику список. Он может изучить каталог и обратиться к одному из оценщиков. Нанять собственного эксперта не всегда возможно. Обычно кредиторы не принимают во внимание заключения, сделанные третьими лицами, даже если они действуют в соответствии со всеми требованиями закона.
Сколько я могу ждать?
Размер доступного лимита ставок зависит от стоимости участка. Они определяются индивидуально по результатам оценки. Банки готовы отказаться от уплаты до 70 % стоимости объекта. Они также принимают во внимание:
Таким образом, кредит на недвижимость может быть использован для решения финансовых проблем или реализации проектов, требующих большого финансирования. Для этой услуги характерны более низкие процентные ставки и повышенные ограничения. Банки готовы выдавать деньги на срок более одного года. Обычно они дают 5-10 лет на погашение. Однако важно оценить свои силы и рассчитать ежемесячную финансовую нагрузку. Примерный размер можно определить онлайн с помощью кредитного калькулятора.
Проблемы передачи земли в залог
Закон «Об ипотечном кредитовании (залоге недвижимости)» (далее — Закон 102-ФЗ). При этом, если Гражданским кодексом РФ или ГК РФ не предусмотрены иные условия, к ипотечному кредиту применяются общие положения о договорах, предусмотренные ГК РФ.
Иные условия не устанавливаются.
Вопрос передачи земли в качестве ковенанта. По общим правилам, ковенант возникает на основании договора. В некоторых случаях — в зависимости от случая, ситуации, определенной для него законом (см.
п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ.
). Большинство сельхозпроизводителей интересуют ипотечные кредиты, основанные на договорных отношениях. Здесь следует обратить внимание на требования к содержанию таких договоров.
На практике, как уже было сказано, договоры об ипотеке заключаются в совокупности с другим договором, например, кредитным.
По такому договору, например, должник имеет право на получение удовлетворения денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества, при этом банк, предоставляющий кредит, защищенный ипотекой, имеет приоритет перед другими кредиторами должника. Залогодателями выступают либо сам должник, либо третьи лица, не участвующие в обязательстве.
Например, предприятие может выступать в качестве поручителя, чтобы обеспечить надлежащее исполнение кредитного договора партнера. При этом оговаривается, что имущество, на которое рекомендована ипотека, остается во владении и пользовании ипотечного кредитора. Иными словами, установление посылочной ипотеки не ограничивает доступ к ипотечному кредитору и не требует прекращения сельскохозяйственной деятельности. В соответствии с.
Закон № 5 § 102-ФЗ, участки могут быть заложены только в том случае, если они имеют право на
За некоторыми исключениями, участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не подлежат ипотечному кредитованию. Кроме того, не может быть заложена часть участка, если его площадь меньше минимального размера, установленного нормативным актом Российской Федерации.
Обязательные требования к договору
Обязательные требования к содержанию договора об ипотеке перечислены в
Закон № 102-ФЗ. Должны быть определены цель ипотеки, ее оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предмет ипотеки определяется наименованием, местом нахождения и достаточным описанием для его идентификации. Это означает, что в отношении участка должны быть указаны слово «участок», адрес, площадь, категория земли, вид разрешенного использования и номер участка. В договоре должны быть указаны права, на которых закладная принадлежит ипотечному кредитору, и наименование органа, в котором была произведена государственная регистрация. Если предметом ипотеки является право аренды, то в договоре, помимо описания участка, должен быть указан срок аренды.
В соответствии с законом № 102-ФЗ участок должен быть оценен независимым оценщиком. Тем не менее, ипотечный кредитор и ипотечный заемщик должны определить стоимость, заложенную в договоре. Эта стоимость может отличаться от рыночной стоимости, указанной в отчете независимого оценщика, и должна быть указана в договоре в части финансовых условий.
Обязательства, гарантированные ипотекой, должны быть названы в договоре с указанием их суммы, основания исполнения и срока исполнения. Кроме того, необходимо определить местонахождение части договора, дату и ее краткое содержание. Например, если заключается кредитный договор, то в договоре ипотеки должны быть отражены основные условия договора и информация о банке и фермере.
Если кредит погашается частями, то в закладной должна быть информация о периодичности платежей и их размерах.
Это приводит к тому, что договоры о рассрочке не проходят государственную регистрацию. Также необходимо признать договор связанным и принудительным.
Законом № 102-ФЗ государственная регистрация таких договоров является основанием для регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ипотека как недвижимое имущество на имущество, заложенное по договору, возникает с момента прекращения этого договора, то есть с момента его регистрации.
Помимо регистрации самого договора, государственная регистрация ипотеки также осуществляется в соответствии с
122-ФЗ от 21 июля 1997 года, Федеральный закон №.
(далее — Закон № 122-ФЗ) от имени участка. Это происходит после предоставления в Росреестр ряда необходимых документов. Таким образом, если у Росреестра нет замечаний, то регистрация договора ипотеки и сама регистрация ипотеки происходят практически одновременно.
Указания по регистрации ипотечного кредита в отношении объекта недвижимости
Изменения и дополнения к компоненту, если у регистратора уже есть копия документа компонента, подтверждающего факт регистрации компании в реестре юридических лиц и ее постановки на налоговый учет, могут быть представлены из Единого государственного реестра юридических лиц.
Иные документы представляются, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации, например
— Письменное согласие всех собственников объекта недвижимости, являющегося предметом договора об ипотеке и находящегося в общей совместной собственности,
— Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, такое согласие или одобрение требуется, например, адвокату для расторжения договора об ипотеке.
В последнем случае консенсус требуется, если, например, ипотечный или кредитный договор считается существенной сделкой для сельскохозяйственного производителя, действующего в форме общества с ограниченной ответственностью или открытого акционерного общества. В этом случае необходимо согласие совета директоров или общего собрания участников (акционеров).
Это важное условие предусмотрено в
Если на земельном участке сельскохозяйственного назначения, принадлежащем тому же собственнику, который закладывает этот участок, имеется здание, строение или сооружение, то четвертование этого участка допускается только при одновременном залоге этого строения. Этот аспект следует учитывать на практике.
Трудности, возникающие в процессе регистрации ипотеки.
Проблемы при передаче земли в залог. На практике, к сожалению, процесс ипотеки сельскохозяйственных земель сложен и пока не отлажен.
Основная проблема заключается в том, что значительное количество собственников до сих пор не оформили свои права на землю в установленном законом порядке.
Процедуры оформления земельного кадастра, согласования и другие подобные требования не только дороги, но и запутаны и могут сильно различаться в зависимости от региона.
Еще одно препятствие заключается в том, что не все банки готовы предоставлять такие кредиты. В отличие от других залогов, сельскохозяйственные земли редко бывают ликвидными. Это усложняет процесс рассмотрения заявок и требует предоставления большего количества документов.
Процесс регистрации прав на недвижимость и работы с ними определяется Федеральным законом от 21 июля 1997г.
122-ФЗ от 21 июля 1997 года, Федеральный закон №.